高腾朱惠萍、钟俊贤:房地产政策又来了,中资地产债基本面如何看?
朱惠萍、钟俊贤 | 2021-01-05

朱惠萍(Wonnie Chu)

高腾国际固定收益董事总经理

钟俊贤(Kenny Chung)

高腾国际Assistant Portfolio Manager, CFA


《房地产贷款集中度管理制度》是什么?有哪些影响?


近期,央行、银保监会发布《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》,将根据资产规模、机构类型等因素分档对房地产贷款集中度进行管理,房地产贷款集中度管理要求业务调整过渡期为2年或4年,未执行机构将被采取额外资本要求等措施。

《制度》的推出针对地产行业长期调控,化解系统性风险的延续,即: 避免银行业过度依赖房地产市场,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险,提高银行业金融机构稳健性。

短期看,对地产公司影响有限,主要原因在于:


1.过去几年,银行监管日趋严格,对地产、房贷敞口保持稳定。

2.从目前数据来看,除个别银行全面超标,多数银行均未达到占比上限(见下图);由于2020年末的银行贷款存量等数据尚未发布,如果仅以2020年半年报的数来测算银行的房地产贷款占比,可能一定程度低估了实际的压力,因为2020年下半年各类型银行的房地产贷款(包括开发贷和按揭贷款)都投放较快,因此,我们认为年末的指标比例会小幅高于年中数据的测算。



截至2020年上半年银行对房地产贷款和个人住房贷款的敞口

来源:上市银行半年报,中金公司研究部,数据截至2020年上半年


3.该政策给与的宽限期仍有较长的调整时间。

4.银行进一步规范地产公司贷款有利于地产行业进一步提升行业集中度,抑制地产公司过度扩张的冲动。

高腾国际投研深度剖析

  • 2020年TOP100房企实现销售额13.05 万亿元,同比增长12.4% ,比在疫情下预期全年增长5%-10%高*。其中 2020年12月,各大房企继续积极营销、发力冲击年度业绩,单月销售金额增速达到29.2%*,创年内单月销售额增速新高,行业全年销售持续稳步提升。同时,近期也有利好地产企业的规管,如《深圳经济特区城市更新条例》 最引人注目的条款 “双百”变“双九五”,也就是说,签约面积和签约人数达到95%之后,剩余的百分之五可以采取征收的方式推动城市更新项目的进程。

  • 在“三条红线” 出台后,地产公司再融资依然畅通。除了几家网红房企外,其他有在境外发债的房企的现金短债比都高于1; 受惠于年初境内比较好的融资环境,截至2020年11月,地产境内债发行量比上年同比高50%。

  • 长期来看,人口、储蓄、城市化进程等都决定了房地产销售很难复制过去十多年的“黄金时代”,但刚需和置换仍将支撑多数一二线城市的购房需求。预计排名11-50名扎根一二线城市的地产公司仍将录得15-20%的销售增速,略高于前10大地产公司5-10%的增速。且扎根一二线城市的地产开发商在流动性和财务数据上均优于其他开发商。

  • 目前低利率环境和对高息债券的需求,仍将支持地产债的表现。近期的监管政策也有利于行业龙头,提升行业透明度,巩固行业内企业的财务健康状况。

  • 伴随地产公司分化会进一步加剧, 我们依然偏好项目去化和拿地节奏及方法控制得宜、流动性压力可控和融资渠道相对通畅的企业。


风险:


  • 在中央坚持房住不炒的大环境下,政策风险依然是最大风险,无论在限价限购限贷等的地方政策,到中央对贷款人及借贷人的额度控制等都对流动性比较紧及杠杆比较高的房企构成一定的压力。

  • 房企在发债额度及三条红线的控制下,会发行更多的表外债,这类债的结构多元化而且房企对这类讯息公开透明度低,所以在选债时徧向表内外债务结构比较鲜明公开的房企,而非盲目追随整个行业。

*备注:来源CRIC, 数据截至2020年12月


(完)

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